Rénovation de maison : un guide pour choisir et transformer une propriété
Vous envisagez de rénover une maison ? La rénovation d’une maison peut rapporter gros. Repérez une propriété avec du potentiel et mettez-la au goût du jour et vous pourrez créer la maison de vos rêves.
Cependant, il ne faut pas oublier que c’est un projet exigeant. Vous devrez trouver la bonne propriété et voir au-delà de ses défauts actuels. Il est également nécessaire de budgétiser soigneusement les coûts de rénovation de la maison et de bien planifier les travaux afin de les réaliser de la manière la plus économique et la plus efficace possible. Mais si vous faites les choses correctement, vous pourrez ajouter de la valeur et vivre dans une maison fabuleuse (ou avoir le plaisir de vendre une maison transformée).
Notre guide rénovation d’intérieur contient tous les détails et l’expertise dont vous avez besoin pour trouver une propriété prometteuse, et planifier chaque étape de cette liste de contrôle de la rénovation de maison.
Comment trouver une propriété à rénover ?
La meilleure façon de trouver une propriété abordable est de chercher une maison à rénover dans un endroit où vous aimeriez vivre. En procédant ainsi, vous serez en mesure de trouver une propriété dont la valeur est inférieure à celle du marché et qui a le potentiel de correspondre exactement à ce que vous voulez.
Les propriétés mûres pour la rénovation sont souvent décrites comme ayant besoin d’être modernisées dans les détails de l’agent immobilier. Il peut s’agir d’une nouvelle cuisine, de quelques réparations cosmétiques ou de l’abattage de l’arbre qui pousse dans le jardin Avant de chercher une maison, fixez donc votre budget et décidez du niveau de travaux que vous êtes prêt à assumer. Recherchez les maisons invendues sur le marché depuis un certain temps – le prix est probablement trop élevé, mais il se peut qu’elles soient maintenant ouvertes à une offre, alors faites le nécessaire.
Quel est le cout d’un projet de rénovation ?
Pour vous aider à évaluer le potentiel d’une propriété, vous devez vous demander comment vous pouvez améliorer ce qui est déjà là. Est-il possible d’ajouter de l’espace en agrandissant la maison ou en aménageant le grenier ? Ou peut-on ouvrir l’intérieur pour améliorer l’espace de vie ? Les salles de bains et les cuisines sont les pièces qui font vendre une maison. Donc, s’il est possible d’ajouter une salle de bains supplémentaire ou d’ouvrir une petite cuisine, c’est là que vous ajouterez le plus de valeur.
Mais comment s’assurer de ne pas être associé à un gouffre financier en matière de rénovation ? Avant d’acheter, faites toujours réaliser une expertise pour vérifier l’état de la propriété, ce n’est pas le même prix si vous devez réaliser la pose de placostyl ou refaire intégralement toute la structure. Toutefois, avant même d’envisager de faire une offre (ou peut-être avant même d’envisager de réserver une visite), il y a quelques éléments que l’œil non averti devrait examiner :
Choisissez l’emplacement idéal
Le vieux dicton dit qu’il faut chercher la pire maison dans la meilleure rue, et c’est un excellent conseil pour chercher une bonne affaire de rénovation. Quelle que soit la qualité de votre propriété, elle ne peut être qu’à la hauteur du quartier dans lequel elle se trouve. Vérifiez donc les commodités locales, les écoles et la présence d’espaces verts avec Google Street View ou en vous rendant directement sur place.
Recherchez la valeur plafond de la rue
Bien qu’il faille dépenser de l’argent pour en gagner, il y a une limite à ce que vous pouvez investir dans une rénovation. Vérifiez donc toujours le prix plafond de la rue où se trouve votre maison potentielle. Cela vous donnera une idée de la valeur maximale de la maison que vous convoitez et vous saurez ainsi quel sera votre retour sur investissement après la rénovation. Veillez à ce que les maisons soient comparables, il est évident qu’une propriété de cinq chambres à coucher rapportera plus qu’une chambre n’en comportant que trois !
Evaluez le prix des réparations
La réparation d’un toit, par exemple peut vous coûter plusieurs milliers d’euros alors vérifiez s’il manque des tuiles ou si elles sont endommagées, ou encore si les poutres sont courbées. L’absence de tuiles peut également signifier des problèmes à l’intérieur si de l’eau s’est infiltrée. Les fenêtres augmenteront aussi considérablement votre budget de rénovation. Vous voudrez peut-être remplacer le simple vitrage par du double, ce qui réduira les pertes de chaleur et les coûts d’exploitation. Mais n’oubliez pas de conserver les fenêtres de caractère de l’époque si vous le pouvez.
Conformez votre projet aux maisons des voisins
Les changements que vous envisagez seront-ils en harmonie avec le reste de la rue ? Ont-ils apporté à leur maison des améliorations qui conviendraient à la vôtre ? Enfin, les maisons sont-elles bien entretenues, montrant que chacun est fier de sa propriété ?
Déterminez les possibilités d’extension
Si la maison n’est pas assez grande pour vos besoins, réfléchissez à la façon dont vous pourriez la modifier pour y remédier. Vous pourriez facilement convertir un espace existant comme le garage ou le grenier. Les conversions de grenier et de garage sont probablement le moyen le plus simple d’ajouter de l’espace habitable à votre maison et d’en augmenter la valeur. La valeur ajoutée potentielle d’une conversion de grenier en une chambre supplémentaire peut atteindre 20 %, contre 15 % pour une conversion de garage.
Par ailleurs, le jardin peut être suffisamment grand pour permettre une extension arrière tout en laissant un espace extérieur assez grand pour en profiter. Là encore, regardez les propriétés voisines pour avoir une idée de ce qui est possible. Notez qu’il existe des moyens de réduire le coût d’une extension et que les idées d’extension bon marché peuvent encore donner de bons résultats, mais gardez toujours à l’esprit la valeur du plafond (voir ci-dessus).
Modernisez les installations de chauffage et d’électricité
Ce n’est pas forcément un critère décisif mais si la maison doit être entièrement recâblée et/ou si un chauffage central doit être installé, il vous faudra compter entre 3 000 et 5 000 euros supplémentaires pour une maison de trois chambres. La mise à niveau de l’électricité dans une maison ancienne peut s’avérer nécessaire s’il y a une boîte à fusibles démodée avec des fusibles en céramique et des interrupteurs en fonte, un câblage en surface, des câbles noirs ou en tissu, des interrupteurs en bakélite et des prises à l’ancienne.
Si vous achetez un projet de rénovation, il est conseillé de solliciter les conseils d’un expert tel qu’un constructeur ou un architecte afin d’avoir une idée des coûts.
Les étapes à suivre pour la rénovation de maison
Dans quel ordre rénove-t-on une maison ? Une fois que vous avez trouvé et acheté un projet de rénovation de maison approprié, vous devez vous assurer que vous suivez la bonne séquence de travaux de rénovation de maison pour obtenir les meilleurs résultats possibles. Suivez le guide étape par étape.
Calculez le cout de la rénovation de la maison
Avant d’acquérir la propriété, vous devez faire des recherches approfondies sur les coûts et le budget pour vérifier que le projet est financièrement viable. Mais une fois que vous avez pris possession des lieux, regardez bien autour de vous et évaluez correctement l’ampleur des travaux, afin de mettre en place un calendrier financier détaillé. Certaines banques vous aideront à financer votre projet de rénovation et vous offriront l’argent en paiements échelonnés. Si vous optez pour cette solution, renseignez-vous sur ces étapes et déterminez la date à laquelle vous aurez terminé chaque étape de la rénovation. En outre, vous pouvez demander une aide rénovation maison auprès de l’Etat : MaPrimeRenov’ cumulable avec la Prime Énergie Monexpert ou bien MaPrimeRénov’ Sérénité. Par ailleurs, vous pouvez obtenir une exonération de la taxe foncière selon la commune. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si vous êtes éligible ou non.
La règle numéro un est de faire un budget et de le respecter, dit-elle. Calculez les coûts pour chaque pièce en tenant compte tous les éléments. Si un entrepreneur vous assiste dans votre projet, il doit vous donner un devis clair ce qui vous aidera à établir votre budget. Il est toutefois conseillé de prévoir une réserve de 10 à 20 % pour faire face aux dépenses imprévues qui peuvent survenir lors de la rénovation de maisons anciennes. Vous devrez également créer un budget séparé pour la décoration et l’ameublement de la maison une fois les travaux structurels terminés.
Restaurez les éléments d’époque
Au fil des ans, de nombreuses maisons d’époque ont été dépouillées de ce qui faisait leur charme. Les poutres sont recouvertes, les belles fenêtres d’origine remplacées et les cheminées d’origine remplacées par des appareils électriques. Il est triste de voir des maisons qui ont perdu tout leur caractère, mais avant de vous lancer dans la restauration d’éléments d’époque, n’oubliez pas qu’il peut être tout aussi dommageable pour le patrimoine d’une maison d’installer ce qui n’aurait pas été là au départ.
Certaines autorités locales appliquent un contrôle spécial dans les zones de conservation en particulier sur les éléments de construction tels que les fenêtres et les porte. Si votre maison est un bâtiment classé ou se trouve dans une zone de conservation, vous devrez obtenir un permis de construire pour réparer ou remplacer votre fenêtre en verrière.
Apprenez à connaître votre maison et l’époque à laquelle elle a été construite. Pensez également aux personnes qui ont vécu là, les terrasses des ouvriers moyens n’auraient pas eu les apparats d’une maison de ville géorgienne alors n’ajoutez pas de moulures en plâtre ornées et de cheminées sculptées de façon complexe. La meilleure approche consiste à réparer les éléments existants, à rendre la maison sèche et sûre et à réparer toute erreur bien intentionnée qui pourrait affecter l’état du bâtiment.
Obtenez les autorisations d’urbanisme
Que vous agrandissiez une maison victorienne, ou que vous rénoviez une propriété plus ancienne ou plus récente, vous devez identifier les aspects de vos travaux proposés qui nécessitent une autorisation d’urbanisme.
Assurez-vous de bien comprendre les différentes autorisations dont vous aurez besoin. Avez-vous l’autorisation d’utiliser le bâtiment en tant qu’habitation ? S’agit-il d’un bâtiment classé, est-il situé dans une zone de conservation, avez-vous même besoin d’un permis de construire ? Même si ce n’est pas le cas, vous devrez certainement vous conformer aux règles de construction et vous aurez peut-être besoin d’un accord sur les murs mitoyens avec les voisins. Un architecte peut vous guider à travers ce champ de mines.
Si vous avez besoin d’autorisations légales pour tout ou partie de vos travaux, tenez compte du temps nécessaire à l’examen de la demande. Les décisions d’urbanisme sont censées prendre huit semaines et une demande complète de permis de construire cinq à six semaines.
Créez un plan de rénovation
Cela vaut la peine de prendre le temps de perfectionner le design et de s’assurer que la propriété finie répondra à vos besoins. Réfléchissez à la façon dont les changements s’intégreront au bâtiment d’origine. Voulez-vous que les extensions se fondent dans la propriété existante ? Voulez-vous restaurer son apparence originale ou transformer le design extérieur de la maison ? Demandez-vous ce que vous espérez réaliser puis consultez un architecte pour examiner toutes les possibilités.
Réfléchissez également à l’emplacement des pièces. Concentrez-vous sur l’introduction de la lumière naturelle qui a le pouvoir de transformer et d’améliorer n’importe quel espace. Dans la mesure du possible, organisez les pièces de manière à passer la majorité de votre temps là où se trouve la lumière.
Rédigez un cahier des charges
Il est crucial de définir le processus de rénovation de votre maison avant de commencer les travaux. Soyez clair sur les étapes que vous devrez suivre pour rénover la propriété avant de vous lancer et donnez la priorité aux travaux qui empêchent la poursuite de la dégradation, ou qui stabilisent la structure. Vous constaterez peut-être que les travaux effectués dans une pièce ont des répercussions sur ceux effectués dans une autre, en particulier lorsqu’il s’agit de plomberie et d’électricité, alors ayez une vision claire de l’ensemble de la maison et préparez un calendrier des travaux en indiquant l’ordre des tâches. Par exemple, la réfection de l’électricité doit être effectuée avant le replâtrage des murs.
Par ailleurs, l’aménagement d’un grenier peut sembler être un travail isolé du rez-de-chaussée de la maison, mais l’ajout d’un étage habitable supplémentaire est soumis à la réglementation du bâtiment et peut nécessiter des portes coupe-feu, un système de gicleurs et des alarmes alimentées par le secteur, ce qui a une incidence sur le coût de l’aménagement du grenier. Vous devez être conscient de ces problèmes dès le début car ils auront une incidence sur le budget mais aussi sur l’esthétique de votre propriété.
Sécurisez le chantier de construction
La santé et la sécurité relèvent de la responsabilité du propriétaire du bâtiment. Il est donc essentiel de procéder à une évaluation des risques et d’établir une déclaration de méthode pour la démolition, qui inclut le traitement des déchets dangereux. Une étude des déchets dangereux est également nécessaire pour rechercher l’amiante et d’autres risques. De plus, il est fondamental de porter les équipements de protection individuelle adéquat afin de se lancer dans les travaux de rénovation.
Protégez le chantier contre le vol
Il ne suffit pas d’assurer une maison en rénovation. Vous devez également vous assurer que la propriété est protégée de manière adéquate contre les effractions. Si la propriété est vide, ne vous trompez pas en pensant qu’il n’y a rien à prendre : les tuyaux de plomberie, le câblage et les éléments de récupération architecturale peuvent tous être volés ou vandalisés.
Les fenêtres et les portes des propriétés d’époque sont sujettes à la pourriture et n’offrent peut-être pas la protection dont votre maison a besoin. Même si vous prévoyez de les remplacer un jour, prenez le temps d’ajouter des serrures dans l’immédiat. Ce n’est pas de l’argent perdu si l’on considère ce que vous pourriez perdre si la maison était cambriolée. Lorsque vous remplacerez les fenêtres, veillez à ce qu’elles soient correctement condamnées entre le moment où vous enlevez les anciennes et celui où vous installez les nouvelles.
Evaluez l’état du bâtiment
La première étape de tout projet de rénovation consiste à obtenir une évaluation détaillée de l’état actuel de la propriété. Investissez dans une étude mesurée du bâtiment pour obtenir des plans précis, et dans une étude de l’état de la propriété qui fera le point sur les problèmes d’humidité, d’infestation ou d’affaissement.
Tout bâtiment laissé vide pendant plusieurs mois commencera inévitablement à se détériorer. Pendant que vous finalisez vos plans, assurez-vous que le bâtiment est étanche aux intempéries en recouvrant les portes, fenêtres et sections de toit manquantes. Il se peut également que vous deviez mettre en place une stabilisation structurelle temporaire urgente. Il peut s’agir d’attaches en acier pour arrêter la propagation latérale des murs ou du toit, ou d’échafaudages pour empêcher tout nouvel effondrement.
Avertissez le voisinage des travaux en cours
Vivre à côté d’un chantier de construction peut être presque aussi stressant que d’y vivre. N’oubliez pas que vous avez un intérêt direct dans les travaux effectués, contrairement à vos voisins. En faisant preuve de considération et de transparence lors de la rénovation de votre maison, vous atténuerez les désagréments et les tensions.
Veillez à ce que les ouvriers soient au courant de l’existence d’entrées et de zones communes partagées, afin qu’ils ne les laissent pas en désordre ou obstruées. Vous devez également avertir vos voisins de la présence de gros véhicules de livraison et du bruit excessif. Certaines personnes peuvent être inquiètes à l’idée que de nombreux étrangers travaillent près de leur propriété, alors leur présenter votre équipe est un bon moyen de les rassurer.
Débutez les gros travaux de la rénovation
Les gros travaux de construction peuvent maintenant commencer, car la structure existante est stable et tous les problèmes cachés devraient déjà avoir été découverts. Des mesures doivent être prises pour protéger toutes les parties du bâtiment qui pourraient être vulnérables aux dommages pendant la phase de construction principale, en particulier dans les bâtiments classés.
Cette partie de la rénovation commence généralement par les travaux de terrassement, tels que les fondations et le drainage. Toute structure nouvelle ou modifiée comme les extensions et les conversions peut alors être achevée (murs, planchers, toits construits et ouvertures pour les portes et les fenêtres formées).
Les mesures anti-humidité et la nouvelle isolation seront incorporées à ce stade et tout problème d’humidité existant pourra être résolu. Demandez toujours à un expert indépendant d’examiner l’humidité et de vous conseiller sur la bonne solution. Une étanchéité imperméable peut être idéale pour les maisons modernes, mais peut faire plus de mal que de bien dans une propriété d’époque aux murs solides. Souvent, le problème peut être résolu par des méthodes non invasives, comme l’amélioration du drainage, la ventilation du sol ou encore la remise en route du chauffage.
Rendez le bâtiment étanche aux intempéries
Il s’agit d’une étape clé pour garantir les meilleures chances de succès lors de la rénovation d’une maison. Elle réduira considérablement la nécessité de travaux supplémentaires et même d’éventuelles réparations à l’avenir, et vous ne perdrez donc pas de temps ni d’argent. Il est important de rendre rapidement votre propriété suffisamment étanche aux intempéries car de nombreuses étapes ultérieures, telles que le plâtrage, l’électricité et la menuiserie, nécessitent un bâtiment sec.
La pose des couvertures de toit, avec tous les solins et les joints d’étanchéité associés est tout aussi essentielle. Ensuite, la pose des portes et des fenêtres est également un grand pas en avant. Pendant que l’échafaudage est en place, il est bon de vérifier que les cheminées et les pots sont stables et dégagés et de remplacer ou réparer les solins de plomb, les gouttières, les fascias, les soffites, les enduits et les bardages.
Installez le chauffage, la plomberie et l’électricité
Si vous modifiez la disposition intérieure de la propriété, c’est à ce stade que les cloisons seront construites et que les escaliers, les revêtements de portes, les embrasures et les appuis de fenêtres seront installés, prêts à être utilisés par les plâtriers.
Une fois cette étape terminée, les tuyaux et les câbles pour l’eau chaude et froide, le gaz, l’électricité, le téléphone, l’internet et l’évacuation des déchets seront installés dans les sols, les murs et les plafonds. Les câbles seront laissés aux bons endroits pour les lumières et les prises de courant, tandis que les tuyaux seront placés aux bons endroits pour les lavabos, les baignoires et les toilettes, qui seront tous installés plus tard. Le chauffage par le sol est également un élément important de la première installation et il faut veiller à ne pas endommager les tuyaux avant de poser les sols par-dessus.
Configurez l’intérieur de la maison
Il s’agit de l’installation d’appareils qui nécessitent un câblage ou l’accès à une plomberie. C’est à ce moment-là que la plupart des éléments avec lesquels vous allez interagir dans la maison sont installés. Les cuisines, les appareils électroménagers et les plans de travail, les appareils sanitaires et les robinets dans les salles de bains, les éclairages dans les plafonds et les prises de courant dans les murs seront mis en place et connectés aux câbles et aux tuyaux qui ont été placés aux bons endroits lors de la première étape. La chaudière et le système de chauffage seront également activés.
En plus de la cuisine, vous voudrez également rénover la salle de bains et rénover les chambres à ce stade. Il s’agit d’une étape très importante car certains prêteurs hypothécaires stipulent que la propriété doit être habitable avec une cuisine et une salle de bain en état de marche.
Posez le revêtement de sol et choisissez la décoration
Choisissez le revêtement de sol intérieur qui sied le mieux à vos envies et aux contraintes des pièces. Les escaliers, les plinthes et les armoires peuvent être installés. Appliquez la peinture et le papier-peint de votre choix et décorez les différentes pièces de votre maison au grès de vos envies. Pensez à la longévité lorsque vous choisissez des idées de salle de bains ou de cuisine.
Les avantages de rénover une maison
Si le retour sur investissement éventuel au moment de la vente de votre propriété est supérieur à la somme dépensée pour la rénover, alors cela en vaut financièrement la peine. Lorsque les prix des maisons sont un peu hors de portée, la rénovation pourrait même être votre meilleur moyen d’accéder à la propriété.
Mais sachez que la valeur ajoutée n’est pas garantie. Les budgets peuvent être dépassés, le marché peut changer ou vous pouvez simplement être malchanceux. C’est un risque, mais une bonne recherche vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté. N’achetez un bien qu’à un prix auquel vous pouvez vous permettre de perdre de l’argent.
Bien entendu, les avantages de la rénovation ne doivent pas être considérés uniquement en termes financiers. Elle peut vous aider à créer une maison que vous aimez, avec plus d’espace et de meilleures installations pour vivre la vie que vous voulez vivre.
